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    投資北京國際有限公司
    城市戰略

    新型城鎮化下中國房地產的“三從四得”

    中國經濟轉大彎,新型城鎮化啟航,房地產業每個樹樁都可以收獲兔子的好日子行將完結。

    近日,給某省級領導匯報新型城鎮化建設戰略規劃,會審期間這位專家型領導突然發問:“請用一句話解釋一下‘人的城鎮化’與‘物的城鎮化’有何不同?”在場的眾多專家、學者頓感眼前一黑,頭腦發懵。此時,筆者急中生智隨口答道:“‘物的城鎮化’是‘房++產’,‘人的城鎮化’是‘產++房’;前者是算術+語文,后者是政治+經濟?!?/span>

    中國新一屆領導集體啟幕,一場新型城鎮化的饕餮盛宴被端上臺面。一時之間,關于新型城鎮化的各種口水、各色理論,漫天風舞,亂象叢生;而在實際操作層面,各方雖是躊躇滿志,磨刀霍霍,卻普遍感覺老虎吃天,無從下口。

    從“物”的城鎮化,到“人”的城鎮化,再到所謂的“新型”城鎮化,無論理論技術如何花樣翻新,無論操作手法如何千變萬化,其終極目標一言以蔽之,那就是——“樂業、安居、有保障”,而這正是“產++房”的精髓。

    實現新型城鎮化的這一終極目標,目前最核心,最直接,最重要的切入途徑就是房地產。城鎮化之“新”乃在于房地產的創新驅動、轉型發展。中國現行體制下,無論世人如何妖魔化房地產,新型城鎮化與房地產始終環環相扣,絲絲相連,相伴相生,如影隨形。

    新型城鎮化固然不能完全搞成“房地產化”,但離開房地產搞所謂新型城鎮化那也必定是寸步難行。房地產之于新型城鎮化不是萬能的,但沒有房地產的深度參與和全面介入新型城鎮化也是萬萬不能的。

    如果離開房地產,奢談所謂新型城鎮化,那就好比一個人要揪著自己的頭發脫離地球一樣可笑。只是新型城鎮化背景下房地產的玩法變了,過去的玩法是“算術+語文”—“酒精考驗”拿到土地,“精打細算”讓利潤最大化,“美輪美奐”的廣告渲染,語言意淫;而新型城鎮化的玩法則是“政治+經濟”—政治上“以人為本”解決“三農”問題,最終使農民市民化;經濟上要“啟動內需”調整“三駕馬車”失衡,最終激發消費潛力。而在此期間,房地產的常規套路則完全被顛覆,需要反彈琵琶首先考慮“產”的引進讓農民“樂業”,其次是“地”的流轉讓農民“有保障”,最后才是“房”的開發讓農民“安居”。

    有鑒于此,筆者認為各路諸侯與各方神圣要想準確把握新型城鎮化的巨大機遇,在這場饕餮盛宴中盡量多分一杯羹,就必須對新型城鎮化下房地產的投資之道與淘金之術進行全新的解讀,全面改版。

    中國經濟轉大彎,新型城鎮化啟航,房地產業每個樹樁都可以收獲兔子的好日子行將完結。從昔日殺豬的、宰羊的發動土匪式的搶錢運動,到今天產品為王、成本為王、技術為王的同質化激烈搏殺,未來在新型城鎮化背景下,中國房地產企業的死一定是自殺,而不是他殺,因為忙著搶錢,卻沒有抬頭看天。

    2010年歲末,中國終于誕生了銷售過千億的房企,但利潤卻難言輝煌,全國份額更是難以啟齒(3%)。2013年,千億以上的超大型房地產企業數量又擴充到3家,而所占份額也還不到10%。當“邊際效益”和“機會成本”成為當今中國房地產業兩大首要考量時,一個模式為王和戰略為王的時代才真正到來。

    在這個中央倡導新型城鎮化的嶄新時代,中國房地產的未來發展之道與淘金之術,概括成一句話就是——“三從四得”。

    所謂“三從”,就是指在時代潮流中把握大勢、尋求發展的戰略方向。

    中國一甲子,三十年河東,三十年河西,再往后三十年怎么發展?野蠻發展的時代即將過去,隨之而來的是全球化、信息化、休閑化和生態化這“新四化”的共同挑戰。當前,中國經濟發展的頭等大事就是要調結構、轉方式,惠民生,實現包容性增長。而這個階段,就是要讓中國經濟“由黑變綠、由重變輕、由硬變軟”。

    2010年,馮侖為萬通制定的戰略法則是:“吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢”。他對此有過扼要解釋:所謂“吃軟飯”,就是向投資商轉型,用基金等金融工具來提升整個不動產資產的價值,強化企業軟實力;“戴綠帽”,就是注重產業發展中的綠色和環保要求;“掙硬錢”,即掙的錢是干干凈凈的真金白銀,是可以國際化的人民幣。

    筆者以為,馮侖的解釋未免太狹隘,如果稍加改造,以點帶面,推而廣之,就是未來新型城鎮化背景下中國地產的三大發展方向——“戴綠帽、吃軟飯、掙閑錢”,是謂之“三從”。

    “戴綠帽”就是要從低碳經濟、生態城市和綠色產業中開掘“綠”金;“吃軟飯”則是指要從知識經濟、文化創意產業、教育傳媒行業中尋找商機;“掙閑錢”即是從“有閑階級”的口袋中淘金,深挖休閑經濟、旅游產業和養老養生行業的巨大市場潛力。

    所謂的“四得”,則是指攫取超級機遇、獲得超額利潤的四大途徑。

    第一,“啃老族”。20109月《保險資金投資不動產辦法》出臺,一時間洪太尉誤走妖魔,三十六天罡星、七十二地煞星紛紛出籠,挾哀哀小民的數萬億救命錢殺入地產江湖,國家政策為險資的“松綁”,儼然正在成為地產界的又一場資本盛宴。大大小小的保險公司準備了少則上百億,多則上千億的資金,打著養老地產、健康城市的幌子,以排山倒海之勢到處攻城略地。與此同時,很多大型的地產商也嗅到了其中的巨大商機,也毫不猶豫的加入了這場混戰。一時間,中華大地“啃老”之風四起,大開發商吃肉喝湯,小開發商敲骨吸髓,銀發市場成為新型城鎮化中最大的淘金戰場。

    第二,“走資派”。不是“走資本主義道路的當權派”,而是“走資本運營道路的上市派”。時下,靠賣房子只能賺點辛苦錢,作為一個資金密集型的產業,地產開發商不上升為資本運營商是沒有出路的。新型城鎮化背景下,眾多大型房企的成功經驗是:土地運營→城市運營→資本運營。于是,國內的很多開發商就跑到新加坡嘉德置地(凱德置地母公司)去學習人家的先進經驗,凱德置地三分之二的業務是管理資產,三分之一是自己直接投資,它們用基金、信托等金融工具來提升整個不動產資產的價值,資本回報率大大高于全球同類房地產投資企業??上?,任何先進的理論傳到中國都走了樣,于是一種山寨版的新加坡經驗——“編故事、圈資源、謀上市”,便開始大行其道。

    第三,“四人幫”。不是“王、張、江、姚”,而是“通過‘綁捆’四大閑人來謀求生財之道”。一是,披頭散發的人——肯定要跟文化創意、藝術創作、影視動漫沾邊;二是游手好閑的人——注定與旅游經濟、休閑產業、娛樂行業有關;三是,玩物喪志的人——此種需求相對高端,如綠色鴉片(特色高爾夫)、白色鴉片(四季滑雪)、藝術品收藏等,如榮寶齋的異地擴張、徽派建筑的四處流亡;四是,求仙問道的人——多半是李一道長和張悟本大師的主顧,或參禪打坐,或吃藥辟谷,或游歷采氣,花樣迭出,不一而足,且其中不乏達官貴人、商界名流和演藝巨星,只要能長命百歲,金錢那是身外之物。

    第四,“自投羅網者”。從“天羅地網”的智慧城,到“風起云涌”的云計算,再到“無處遁形”的大數據,網絡時代四海一家的解決之道,信息革命不僅無處不在,而且無往不勝。但這類門道不單要有超前的戰略眼光,還要有相對的技術含量。大到微軟、IBM,中到華為、中興,小到國內眾多網絡公司,到處風“云”四起,“云”山霧罩,各地政府拼命呼喚“孫大圣”,只緣“云”霧滾滾來。

    這“四得”之運用,將于未來形成新型城鎮化背景下中國房地產業的四大主流派系。

    投資北京研究院首席研究員 房曉

     

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